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27 de Junho de 2022

STJ fixa teses repetitivas sobre atraso na entrega de imóvel comprado na planta

Carolina Gaspari Advocacia, Advogado
há 2 anos

Novidade quentinha no mundo imobiliário para vocês: STJ fixa teses repetitivas sobre atraso na entrega de imóvel comprado na planta

Todos que atuam nessa área já sabem que houve um “boom” de atraso na entrega de imóvel e de devolução por esse motivo. Com isso, um milhão de partes ingressaram com a ação e em cada ação foram firmadas teses novas, algumas muitas se repetiram.

Diante disso houve um pedido para instauração de IRDR para colocarmos um fim nessa discussão de uma vez por todas.

O que eu encontro nesse texto?

Vou elencar primeiro todas as questões repetitivas, assim fica mais fácil a a visualização. em sequencia te mostro todas as súmulas que temos à respeito.

Em sequencia, te conto porque houve julgamento mesmo com a matéria sumulada. Ai você segue correndo a tela que vai encontrar a explicação de uma por uma.

Já vou te adiantar que vai ser longo e eu sigo aqui só observando os senhores me praguejando.

QUESTÕES REPETITIVAS:

  1. alegação de nulidade da cláusula de tolerância de 180 dias
  2. alegação de nulidade de previsão de prazo alternativo para entrega de determinado número de meses (24 meses) após a assinatura do contrato de financiamento
  3. Alegação de que a multa contratual , prevista em desfavor do promissário comprador , deve ser aplicada por reciprocidade , por isonomia à promitente vendedora
  4. indenização por danos morais quando do atraso na entrega
  5. indenização por perdas e danos representada pelo valor locativo que o comprador teria auferido pelo período de atraso
  6. taxa de evolução da obra
  7. restituição simples e não em dobro
  8. congelamento do saldo devedor
  9. aplicação de multa do artigo 35, § 5 da lei Nº 4591/64

Algumas dessas questões já estão sumuladas:

Súmula 159: É incabível a condenação da vendedora ao pagamento de multa ajustada apenas para a hipótese de mora do comprador, afastando-se a aplicação da penalidade por equidade,ainda que descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra. Incidência do disposto no artigo 411, do Código Civil.

Súmula 160: A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.

Súmula 161: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda,entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta”em relação ao compromissário adquirente.

Súmula 162: Descumprido o prazo para a entrega

do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.

Súmula 163: O descumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra não cessa a incidência de correção monetária, mas tão somente dos encargos contratuais sobre o saldo devedor.

Súmula 164: É válido o prazo de tolerância nãosuperior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto emcláusula contratual expressa, clara e inteligível.

Ah, mas se tem súmula porque diabos o tribunal foi decidir novamente?

Calma Ritaaaaaa… (para quem não entendeu, vai lá no oprta dos fundos e dá uma olhada rsrs)

O tribunal julgou os IRDRs porque não se confundem os efeitos dos verbetes sumulados de jurisprudência do TT/SP com os efeitos da decisão que julga incidente de resolução de demandas repetitivas.

Te explico: as súmulas de jurisprudência apenas indicam o entendimento prevalecente do Tribunal de Justiça estadual, sem qualquer efeito vinculativo ou consequências processuais mais expressivas. Já a decisão do incidente de resolução de demandas repetitivas, de acordo com o novo Código de Processo Civil, além do efeito vinculativo, gera expressiva gama de consequências processuais.

Consequências processuais do IRDR:

  • o juiz pode julgar liminarmente improcedente o pedido que contrariar o entendimento firmado em incidente de resolução (artigo 332, III, NCPC);
  • o juiz pode conceder tutela de evidencia se as alegações de fato puderem ser comprovadas por documentos e houver tese firmada em julgamento de casos repetitivos (art. 311,II,NCPC);
  • é possível promover a execução provisória sem prestar caução (art. 521, IV, e, NCPC);
  • é possível negar provimento a recurso de apelação por decisão monocrática (art. 932, IV, c, NCPC).

Vamos ao julgamento:

Questão 01: prazo de tolerância 180 dias

É válido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta dias estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível. Tese jurídica proposta pelo Relator e aprovada por maioria simples de votos: É valido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta dias corridos estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.

Questão 02: alegação de nulidade de previsão de prazo alternativo para entrega de determinado número de meses (em regra 24 meses) após a assinatura do contrato de financiamento

Na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível o prazo certo para formação do grupo de adquirentes e para entrega do imóvel.

Questão 03: Alegação de que a multa contratual , prevista em desfavor do promissário comprador , deve ser aplicada por reciprocidade , por isonomia à promitente vendedora

essa tese não foi julgada em razão da afetação do tema pelo Superior Tribunal de Justiça (REsps 1614721/DF e 1631485/DF, Tema 971), nos termos do disposto no art. 976, parágrafo 4º, do CPC.

Questão 04: indenização por danos morais quando do atraso na entrega

Indenização por danos morais em virtude do atraso na entregadas unidades autônomas aos promitentes compradores. Por unanimidade, rejeitaram o estabelecimento de qualquer tese em razão do tema envolver necessariamente matéria fática ao exame de cada caso concreto.

Questão 05: indenização por perdas e danos representada pelo valor locativo que o comprador teria auferido pelo período de atraso

O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma já regularizada.

Questão 06: taxa de evolução da obra

É ilícito o repasse dos “juros de obra”, ou “juros de evolução de obra”, ou taxa de evolução da obra”, ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância.

Questão 07: restituição simples e não em dobro

“A restituição de valores pagos em excesso pelo promissário comprador em contratos de compromisso de compra e venda far-se-á de modo simples, salvo má-fé do promitente vendedor”.

Questão 08: congelamento do saldo devedor

O descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, não faz cessar a incidência de correção monetária,mas tão somente dos juros e da multa contratual sobre o saldo devedor. Devem ser substituídos indexadores setoriais, que refletem a variação do custo da construção civil, por outros indexadores gerais, salvo quando estes últimos forem mais gravosos ao consumidor

Questão 09: aplicação de multa do artigo 35, § 5 da lei Nº 4591/64

“Não se aplica a multa prevista no artigo 35,parágrafo 5º. da L. 4.591/64 para os casos de atraso de entregadas unidades autônomas aos promissários compradores”

Espero que tenha ajudado a compreender.

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